비거주 1주택 보유세·양도세 어떻게 바뀌나? 이재명 대통령 발언 총정리

비거주 1주택 보유세·양도세 어떻게 바뀌나? 

이재명 대통령이 비거주 1주택에 대한 세금 감면이 이상하다고 직접 발언하면서 부동산 세제 개편 논의가 빠르게 달아오르고 있습니다. 실거주하지 않는 1주택자도 투기용으로 보고 세금을 강화하겠다는 신호입니다. 1월부터 3월 22일 오늘까지 이어진 대통령 발언과 예고된 세제 변화를 시간 순서대로 정리해드릴게요.

📅 최신 업데이트: 2026년 3월 22일 — 이재명 대통령, 다주택자·비거주 고가 주택 소유자를 부동산 정책 결정 과정에서 배제하도록 청와대·내각에 지시

이재명 대통령 비거주 1주택 관련 발언 — 시간순 정리

1월 21일 — 첫 번째 신호탄

이재명 대통령은 신년 기자회견에서 "자기가 살지도 않으면서 투기용 또는 투자용으로 가지고, 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금 깎아줍니까. 여러분 동의되세요?"라고 발언했습니다. 집값 50억 원을 초과하는 초고가 주택에 보유세를 부담시키는 이른바 '50억 보유세'에 대해서도 가능성을 배제하지 않는다는 입장을 밝혔습니다.

1월 23일 — 장기보유특별공제 직접 겨냥

"다주택자 양도세 중과 면제는 전혀 고려하지 않는다. 다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해 보인다. 장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴이다."— 이재명 대통령 X(옛 트위터), 2026년 1월 23일

이날 발언은 비거주 1주택 세제 논의를 본격화시킨 핵심 발언으로 평가됩니다. 다만 이 대통령은 "당장 세제를 고칠 건 아니지만, 토론해봐야 할 주제들"이라고 덧붙여 즉각적인 세법 개정은 아니라는 점도 함께 밝혔습니다.

2월 24일 — 국무회의 핵심 발언

"부동산을 투기나 투자로 보유하는 것은 하나 마나다, 이 생각이 들게 만들어야 한다."— 이재명 대통령 국무회의 발언, 2026년 2월 24일

2월 27일 — 비거주 고가 1주택 압박 강화

"세제, 금융, 규제 등 막강한 권한으로 망국적 부동산 투기를 막기 위해 할 수 있는 조치는 얼마든지 있다. 정책수단을 총동원해, 다주택자는 물론 주거용 아닌 투자 투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것이다."— 이재명 대통령 X(옛 트위터), 2026년 2월 27일

이날 이 대통령은 본인이 실거주하지 않는 경기도 성남시 분당구 아파트를 직접 매물로 내놓으며 발언에 무게를 더했습니다.

3월 17일 — 세금은 최후의 수단

"부동산 세금은 핵폭탄 같은 최후의 수단이다. 신중하게 접근하되 필요하면 사용할 것이다."— 이재명 대통령 국무회의, 2026년 3월 17일

세제 조치를 최후 수단으로 규정하면서도 금융 규제와 공급 정책을 1차 수단으로 강조했습니다.

3월 22일 — 오늘 최신 발언

"주택과 부동산 정책의 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가 주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다. 부동산 공화국 탈출은 대한민국 대전환을 위한 핵심 중의 핵심 과제다."— 이재명 대통령 X(옛 트위터), 2026년 3월 22일

💡 오늘 발언의 핵심은 다주택자나 비거주 고가 주택 소유자 자체를 비난하는 것이 아니라, 주택 보유가 많을수록 유리하도록 세제를 설계한 공직자가 문제라는 점을 강조했습니다.

현재 비거주 1주택 세제 혜택은 어떻게 되나요?

이 대통령이 문제로 지적한 현행 세제 혜택을 먼저 이해해야 합니다.

구분현행 혜택개편 논의 방향

장기보유특별공제 (양도세)	보유 3년 이상 24%, 10년 이상 최대 80% 공제	비거주분 공제율 축소 검토
종부세 장기보유 감면	15년 이상 보유 시 고령자 공제 포함 최대 80%	거주 여부 기준으로 재설계
공시가격 현실화율	시세의 약 69% 수준으로 동결	시세의 90%까지 상향 검토
간주임대료 과세	부부합산 2주택·보증금 12억 초과 시 적용	비거주 1주택자 확대 적용 검토

장기보유특별공제란? 핵심 쟁점 이해하기

장기보유특별공제(장특공제)는 주택을 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 제도입니다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간 1년당 4%, 거주 기간 1년당 4%씩 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.

문제는 실거주 여부와 상관없이 오래 보유만 해도 공제 혜택이 주어진다는 점입니다. 예를 들어 10년간 거주하지 않고 투자 목적으로만 보유해도 최대 40% 공제를 받을 수 있는 구조입니다. 이 대통령이 "투기를 권장하는 꼴"이라고 지적한 부분이 바로 이 지점입니다.

⚠️ 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이 대통령은 연장 없이 종료하겠다고 명확히 밝혔습니다.

앞으로 어떻게 바뀔 가능성이 있나요?

현재 재경부는 전체 부동산 세제에 대해 연구 용역을 진행 중입니다. 하반기 결과가 나오면 종합 검토한다는 방침이며, 구체적인 세제 개편 논의는 6월 지방선거 이후 본격화될 가능성이 높습니다.

거론되는 세제 변화 시나리오

• 장특공제 거주 요건 강화: 비거주 기간에 대한 공제율 축소 또는 폐지
• 공시가격 현실화율 상향: 현재 69% → 90% 수준으로 단계적 인상
• 간주임대료 과세 확대: 세를 놓은 비거주 1주택자까지 적용 범위 확대
• 초고가 1주택 보유세 신설: 시가 50억 원 이상 주택에 별도 보유세 부과 논의

💡 전문가들은 투기용 판단 기준이 불명확하다는 점을 지적합니다. 직장·학교 이전 등으로 불가피하게 거주하지 못하는 경우도 있어, 세제 설계가 섬세하지 않으면 조세 저항이 생길 수 있다는 의견도 나오고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 비거주 1주택자라면 지금 당장 세금이 늘어나나요?

아직은 아닙니다. 이재명 대통령도 "당장 세제를 고칠 건 아니다"라고 밝혔습니다. 현재 연구 용역이 진행 중이며 하반기 이후 구체적인 논의가 시작될 것으로 보입니다. 다만 방향은 강화 쪽으로 명확히 설정됐습니다.

Q. 다주택자 양도세 중과 유예 종료일이 언제인가요?

2026년 5월 9일입니다. 이 대통령은 연장 없이 예정대로 종료하겠다고 명확히 밝혔습니다. 이날 이후부터는 다주택자에게 기본세율보다 높은 중과세율이 적용됩니다.

Q. 직장 때문에 다른 곳에 살고 있는 1주택자도 비거주로 보나요?

이 부분이 현재 가장 논쟁이 되는 지점입니다. 전문가들은 직장·학교 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 경우를 투기로 보기 어렵다고 지적합니다. 세제 설계 시 이런 예외 조항이 얼마나 섬세하게 반영될지가 핵심 쟁점입니다.

Q. 장기보유특별공제가 없어지면 양도세가 얼마나 늘어나나요?

현재 10년 이상 보유 비거주 1주택자는 최대 40% 공제를 받고 있습니다. 이 혜택이 폐지되면 같은 양도차익에 대해 납부 세액이 크게 늘어납니다. 예를 들어 양도차익 3억 원이라면 공제 여부에 따라 수천만 원 이상 차이가 날 수 있습니다.

Q. 50억 보유세가 실제로 도입될 가능성이 있나요?

이 대통령은 "제가 한단 건 아니지만 그런 소문이 있다"며 직접적인 도입 의지는 밝히지 않았습니다. 다만 고가 1주택에 대한 증세 가능성을 배제하지 않는다는 신호로 해석됩니다. 구체적인 논의는 하반기 세제 연구 용역 결과 이후가 될 것입니다.

Q. 이재명 대통령이 자기 집을 판 이유가 뭔가요?

이 대통령은 2월 27일 본인이 실거주하지 않는 경기도 성남시 분당구 아파트를 직접 매물로 내놨습니다. 비거주 1주택에 대한 세금 강화 메시지에 실제 행동으로 무게를 더한 것으로 해석됩니다.